대한민국 주택 가격 폭락 시나리오 1편 [인구통계학적 근거] 부동산

[서문]
세상에 계속 오르기만 하는 것은 아무것도 없다. 모든 것은 등락을 반복하게 되어 있는 것이다.
혹자는 이런말을 하면 "새우깡" 가격이 내리는 걸 본적이 있느냐며 반문할 수도 있다.
하지만 그것은 인플레이션으로 발생한 화폐가치 하락에 따른 착시현상이라는 것을 간과해서는 안 된다.
오늘은 인구통계학적 분석을 수요(가구수)/공급(주택수)의 법칙에 따라 생각해보고자 한다.

[들어가기에 앞서]
 - 예측 불가능한 통일, 이민 등의 대규모 신규 인구 유입/유출 변수는 없는 것으로 가정하자.
 - 주택수(공급)와 인구수(수요)에 대한 근거는 통계청 자료에서 발표하는 전국 주택수,인구수 자료를 기준으로 함
   (2018년 자료는 아직 없다.)
 - 가구원수/혼인율/주택수는 향후 예측값을 사용하지 않고 2017년 기준으로 고정하였다.

[본론]

1. 베이비부머 세대의 등장과 핵가족화(도시화)
 대한민국 가구수(수요)의 폭발적인 증가는 베이비부머 세대의 등장과 핵가족화에 근거한다.
 한국의 베이비부머 세대는 통상적으로 1955년생부터 1963년생을 말하며, 절대인구수의 증가뿐만이 아니라 이들이 도시로 대학진학 및 취업을 하기 시작한 70년대부터 핵가족화(가구원수하락)로 인한 가구수가 급증하였고, 이들의 자녀가 결혼하는 2010년대까지도 *필요주택수는 지속적으로 급증한 것을 볼 수 있다.
 이 시기의 부동산 폭등은 인구구조상 막을 수 없는 시대적 흐름이었다고 볼 수 있다.

[총인구/평균가구원수, 통계청 자료 재가공]      (인구수, 필요주택수 단위: 천)

{*필요주택수는 이해를 돕기 위해 필자가 만든 용어이며, "인구수/가구원수=필요주택수"이다.}

2. 2017년의 주택공급율
 국토교통부에서 발표하는 주택공급율 자료에 따르면 2010년에 이미 주택보급율(공급율)이 100.5%로 초과 공급되었다고 나오지만 통계청 총인구/평균가구원수로 도출한 필요주택수에 의하면 2017년 필요주택수는 20,578천호이고 전국 주택수는 20,313천호로 98.7%가 채워진 상황이고, 26만호가 부족하다.
 또한 수도권 선호 현상의 심화로 17년, 18년에 서울 집값이 가파르게 상승함에도 불구하고 지방의 집 값은 떨어지는 현상을 경험하게 되었다. -> "주택가격 양극화 현상"

[주택수, 통계청]

3. 베이비부머 세대의 퇴장
 1955년생부터 1963년생은 현재 우리나라 나이 기준으로 65-73세이며 2018년 5월 통계청에서 발표한 자료에 따르면 2018년 67세 기준 75세까지 생존확률 54%, 80세까지 생존확률 30%, 85세까지 생존확률 15%, 90세까지 생존확율 5%이라고 한다.
 위에 따라 계산하면 2018년 기준 65세 이상인 인구 782만명 중 23년 후에는 12만명도 남지 않게 되어 사망으로 줄어드는 770만명을 현재의 평균 가구원수 2.5로 나누면 297만 가구의 공급이 증가하게 될 것으로 볼 수 있다.
 또 2018년 기준 45세~64세 1,673만명 또한 23년 후에는 830만명 가량이 사망하게 되어 332만 가구의 공급이 증가하게 될 것이다.
 그러므로 향후 23년간 베이비부머 세대 퇴장(1,612만명 사망)으로 인한 가구공급은 약 630만 가구 이상이 될 것이다.



4. 신규 혼인 가구수
 2017년 연간 혼인수 26만건이 향후 23년간 유지된다고 가정하더라도 신규수요는 598만 가구수로 사망으로 인해 공급되는 가구수 630만보다 30만호 이상 추가공급이 일어난다고 볼 수 있다.
 그러나 현재 결혼적령기 25-34세의 인구가 660만명일 때 연간 혼인수가 26만건이며, 20년 후 25-34세의 인구가 465만으로 줄어들어 현재의 혼인율이 유지된다고 하더라도 연간 혼인수는 18만건으로 줄어들게 될 것으로 예측해볼 수 있다.
 20년후 연간 혼인수가 8만건이 줄어 들어 연평균 5천건이 줄어든다고 볼 수 있고, 이에 따라 향후 23년간 발생할 혼인수를 예측해보면 혼인으로 인한 신규 주택수요는 518만호일 것이다.

['저출산 척도' 혼인율 사상 최저...살기 힘들어 결혼 안하거나 늦게한다, 조선비즈 2018-03-21]

[결론]
1. 2017년 전국에 주택은 26만호가 부족하다.
2. 향후 23년간 베이비부머 세대의 퇴장으로 630만호 주택이 공급된다.
3. 향후 23년간 신규 혼인 가구수는 518만 가구이다.
4. 2040년 주택 공급과잉 = -26만호 + 630만호 - 518만호 = 86만호

향후 20년간 주택양극화는 더욱 심화될 것이고, 20년 후에는 주택이 남아도는 상황이 발생하게 될 것이다.

- 여러분의 생각은 어떠한가요?


[가치투자] 2008년도 금융위기 이후 1년 동안 가장 많이 오른 것은? 가치투자

[서문]
앞으로 우리가 맞이하게 될 디플레이션에 대한 준비로서 이전의 디플레이션 기간에 가장 많이 오른 것은 무엇이었는지
한국에 살고 있는 투자자가 어떤 종목/상품에 투자하는 것이 좋을지 생각해보는 시간을 갖도록 하자.

[들어가기에 앞서]
 - 리먼 브라더스 사태가 발생한 2008년 9월을 기점으로 만 12개월 후의 가격과 이 후 최고점을 정리함
 - 각각 다른 투자처를 어떻게 활용했다면 가장 높은 수익을 만들 수 있었는지 복기해보고 미래에는 어떻게 대응하는 것이
   좋을지도 생각해보자.

[본론]

1. 금(Gold)
 [SEP 2008: $897.00, SEP 2009: $1,001.25 (1.116배), TOP=AUG 2011: $1,826.25 (2.035배)]
 금은 고대시대부터 통화로 사용되었고 100년도 안 된 과거의 화폐가 금본위제였다는 것 등 통화수단으로서 가치가 매우 높다.
 이 때문에 금융위기 발생시 화폐가치 및 자산가치 하락 리스크 헤지로 가장 인기 있는 투자처이다.
 이번 위기는 과도한 부채로 인한 화폐가치 하락이 강하게 동반될 것으로 예상하고 있는 경제학자들의 주장대로
하이퍼인플레이션 등이 발생한다면 2008년의 금융위기 때보다 훨씬 더 높은 수익을 가져다줄 것으로 예상된다.


 ㄱ. Troy Ounce는 8.3돈으로 31.1g이다.
 ㄴ. 만 1년후까지는 큰 폭으로 상승하지 않았다. SEP 2009 $1,001.25로 1.116배 상승에 그침
 ㄴ. SEP 2008부터 정점인 AUG 2011까지 34개월간 최고가를 계속 갈아치우며 상승했다. 고점까지 약 3년으로 장기투자가 필요
 ㄷ. 두번 째 양적완화가 종료(JUN 2011)된 후 2개월 후부터 약 8개월간 횡보 후 급하락했다.
 ㄹ. 양적완화는 시장에 화폐가 더 많이 풀렸다는 것이므로 통화가치 대비 금값이 더 올라야 하는데
      경기가 반등한다는 시그널이 나오자마자 금 값이 떨어지기 시작했다는 점이 눈여겨볼만하다.
      (주식/펀드 등의 투자처로 투자자들이 옮겨간 타이밍이라고 생각됨)
 ㅁ. 2008년 리먼브라더스 사태 직후에도 급등하지 않아 확실한 디플레이션 시그널 확인 후 진입해도 수익율이 좋을 수 있다.

2. 구리(Copper)
 [SEP 2008: $6,975.11, SEP 2009: $6.195.75 (0.888배), TOP=FEB 2011: $9,880.94 (1.417배)]
 구리를 아직도 단순하게 전선의 주원료로만 알고 있는 사람들이 있을지도 모르겠다.
 하지만 구리는 생각보다 굉장히 다양한 제품의 원료로 쓰이고 있고 미래에도 인기있는 광물이 될 것으로 예측되고 있다.
 (구리의 다양한 사용처에 대해 자세히 알고 싶다면 비쥬얼캐피탈리스트(www.visualcapitalist.com)에서 'copper'를 검색)



 ㄱ. Metric Ton은 일반적으로 우리가 사용하는 1Ton=1,000kg와 같다.
 ㄴ. SEP 2008부터 단 3개월만에 반토막 이하로 가격이 떨어졌다.
      산업경기가 크게 위축되어 구리의 소비가 감소할 것에 대한 우려가 과도하게 나타났었던 것으로 생각된다.
 ㄷ. 1년 후인 SEP 2009에도 SEP 2008의 가격을 회복하지 못했다.
 ㄹ. 고점인 FEB 2011까지 28개월이 소요되었고 연수익율로 따졌을 때 20%에도 미치지 못한다.
 ㅁ. 진입타이밍을 잘 잡을 수 있고 2008년과 같은 과폭락이 다시 한 번 일어난다면 2년만에 3배 이상의 수익도 가능하다.
      DEC 2008에서 FEB 2011까지 25개월간 3.18배 상승했다.

3. 달러(USD)
  [SEP 2008: 931.10, SEP 2009: 1,211.86 (1.068배), TOP=MAR 2009: 1,449.62 (1.277배)]
 세계 기축통화인 달러는 금융위기가 될 경우 전세계의 자금이 안전자산인 미국채권 등으로 몰리면서 강세를 띄게 된다.
 최근 10년간 진행되었던 양적완화로 달러의 기축통화로서의 지위를 의심하는 경제학자들이 증가하고 있는 가운데
다음 금융위기 때도 같은 공식이 그대로 유지될 것인가에 대한 의구심이 전혀 없는 것은 아니다.


 ㄱ. 달러는 시장 상황에 즉각 반응하므로 달러로 수익을 얻기 위해서는 금융위기 발생하기 전에 진입해 있어야 한다.
 ㄴ. 금이나 구리와는 달리 위기우려가 나오던 1년 전까지 가격이 오히려 하락하다가 불과 몇 개월 전부터 급등을 했다.
 ㄷ. SEP 2008부터 고점인 MAR 2009까지 8개월 밖에 걸리지 않았다.
 ㄹ. 1년 뒤인 SEP 2009에는 오히려 고점보다 하락해서 SEP 2008과 비교시 수익이 1.068배 밖에 되지 않는다.
 ㅁ. 금융위기보다 6개월 이상 전에 진입했을 경우 약 16개월만에 1.557배의 수익을 거둘 수 있다.

[결론]
 1. 금융위기의 뇌관(리먼브라더스 사태)이 폭발하기 6개월 이상 전에 달러로 자금을 환전하고
 2. 뇌관이 폭발한 시점으로부터 6개월 후 달러를 매도한 뒤
 3. 금이나 구리를 구입하여 24개월 내외로 장기 보유한다.

- 여러분의 생각은 어떠한가요?
- 더 좋은 종목이 있다고 생각되는 것이 있다면 종목과 이유를 댓글에 달아주세요.


[음모론] 2019년에 정말 글로벌 금융위기가 발생할까? 음모론

[서문]
2008년 리먼사태 이후 미연방 은행의 양적완화, 저금리 정책을 통한 경기부양으로 지금은 마치 금융위기를 극복한 것으로 보인다.
하지만 그 기간 전세계는 더 큰 부채를 축적했고, 이전보다 더 큰 위기를 어느 순간에 마주할지도 모른다는 불안감이 쌓여가는데,,,

[들어가기에 앞서]
 - 글로벌 금융위기를 이야기하고자 하므로 세계 금융을 리드하고 있는 미국 경기를 기준으로 살펴봄

[본론] 금융위기의 전조는 어떻게 예측할 수 있는가?

 1) 전통적인 "경기 사이클"로 예측하는 방법
  전통적인 경기 사이클(경제성장율과 물가상승율)에 비추어 현재경기상황은 어떤 국면인지 생각해보고
 다음의 경기하강(Deflation) 국면이 언제쯤 발생할 것인지 예측해보는 방법이다.
 [경기 사이클]
 ㄱ. 리플레이션(Reflation): 경기의 회복 및 확대를 위해 재정(채권발행)과 금융(금리인하)을 확대하는 국면
 ㄴ. 인플레이션(Inflation): 경기 성장과 함께 물가 상승이 일어나는 국면으로 경기가 정점에 이르기 전까지의 국면
 ㄷ. 스태그플레이션(Stagflation): 경기 성장이 종료되고 경기 침체가 시작되었음에도 불구하고 물가 상승이 계속 일어나는 국면
 ㄹ. 디플레이션(Deflation): 경제 활동과 생산이 감소하고 자산 가치가 하락하는 국면

[2000년 이후 미국의 GDP 상승율과 물가상승율, 기준금리 그래프]

 ㄱ. 이전 인플레이션은 03년부터 06년 상반기까지 구간으로 약 3년6개월간 진행되었다.
 ㄴ. 스태그플레이션과 디플레이션이 06년도부터 08년도 말까지 약 3년간 진행되었다.
 ㄷ. 08년11월부터 경기부양을 위한 리플레이션(재정 및 금융)이 시작되었고 15년까지 약 7년간 계속 되었다.
 ㄹ. 연준이 금리를 인상하기 시작한 2015년 11월을 인플레이션 초입이라고 볼 수 있고,
      18년도말까지 "경제성장율>물가상승율"이 계속 이어져 현재 국면은 인플레이션 국면이라고 볼 수 있겠다.
 ㅁ. 이전 인플레이션은 'ㄱ'에서 언급한 바와 같이 약 3년6개월간 진행되었고 만약 이번 인플레이션 기간이 지난 번과 같다면
      19년 5월을 전후로 인플레이션 국면은 종료되고 스태그플레이션 국면으로 돌입할 것이고 이는 곧 금융위기가 일어날 징조이다.

2) "미국국채10년물-미국국채2년물 금리차"로 예측하는 방법
  신용도가 같을 경우 단기채권보다 장기채권의 금리가 높은 것이 매우 상식적이라고 할 수 있다.
  그 이유는 돈을 빌려주는 기간이 길수록 불확실성이 커지는 것에 비례하는 원리이다.
  (당신이 누군가에게 돈을 빌려준다고 가정했을 때 그 사람이 2년 안에 안 망할거라고 확신할 수 있는 상태라고 하더라도
   그 기간이 10년으로 늘어난다면 당연히 불확실성이 매우 커지게 되고 돈을 빌려주는데 많이 고민하게 될 것이다.) 
 
  그러므로 "미국국채10년물 금리>미국국채2년물 금리"가 자연스럽게 유지되어야 하는데,
  이 간격이 매우 좁혀지거나 심지어 반대로 역전될 경우, 수개월내에 글로벌 금융위기가 발생했었다.


 ㄱ. 기본적으로 2년물은 금리와 같이 큰 파동을 만든다는 것을 볼 수 있고, 금리에 영향을 많이 받음
 ㄴ. 00년 버블이 꺼지기 전인 98년도에 이미 금리 차이가 좁혀지며, 금융위기를 예고했고 1년 만에 위기가 왔음
 ㄷ. 08년도 리먼브라더스 사태 이전인 06년도에 금리가 이미 좁혀졌으며, 2년 만에 위기가 왔음
 ㄹ. 이미 18년도에 금리차이가 좁혀졌으며, 19년도에 FED가 기준금리 3회 인상을 예고함에 따라 19년도 중 금리가 역전될 것

 3) "S&P500 지수"를 통해 예측하는 방법
  S&P500 지수에서 데드크로스가 나타날 때 금융위기가 온 과거 사례에 비추어 다시 데드크로스가 일어날 때
 금융위기가 올 것이고 보는 의견이 있다. (데드크로스: 50일 이평선이 200일 이평선 밑으로 내려가는 것을 말한다.)
  데드크로스가 기술적으로 하락 추세 진입을 의미하는 것은 맞지만 개인적으로는 주식챠트의 기술적인 분석을 신봉하지 않는다.
  (차트는 참고 자료일뿐 절대적으로 믿을 수 있는 것은 아니다.)

[S&P500 데드크로스 임박... "중요한 건 2,600선" - 연합인포맥스, 2018년12월10일 기사]

[결론]
1. 그렇다면 현재 미국 경제 상황은 어디라고 보는 것이 맞을까?
 위 본론 1), 2), 3)을 종합해보면 2015년말부터 인플레이션에 돌입했다고 보는 것이 타당하다고 생각된다.
2. 경제위기는 언제쯤 올까?
 결국 가장 중요한 키는 연준의 금리인상 시기와 강도라고 본다. 올해 금리인상 시기와 강도에 대한 굉장히 다양한 예측이 있다.
 어쨋건 기준금리가 인상되어 국채금리차가 역전되고, 미국의 성장율이 물가상승율 밑으로 내려올 때
 모두 위기라고 생각하고 자신의 재산을 지키기 위한 적극적인 액션을 해야할 때라고 생각한다.

여러분의 생각은 어떠한가요?

[부동산] 정말 좌파가 집권하면 부동산 값이 상승했을까? 부동산

[서문]
2017년 5월 문재인이 대통령에 당선되면서 돈이 좀 있다고 하는 사람들은 부동산을 사모으기 시작했다.
그들이 부동산을 추가 구매한 이유는 "좌파가 집권하면 부동산 값이 오른다"라는 경험적 확신이 있었기 때문이다.
그럼 실제로 그러했는지 그렇지 않았는지 같이 살펴보기로 하자.

[들어가기에 앞서]
- 본 편은 큰 그림의 이야기를 하고자 하므로 전국 집 값을 기준으로 하였음
- FRED에 자료가 있는 1987년 이후에 집권한 대통령들에 대해 정리함

[본론]
1. 노태우 대통령 집권기 (1988.02~1993.02)
 <TOP: Q4 1990 20.8%, BOTTOM: Q3 1992 -8.6%, AVERAGE: 9.5%>
 노태우 대통령 집권 초기의 한국 부동산 상황은 1985년부터 시작된 3저현상(저유가, 저금리, 저달러)의 영향으로
시장에 유동성이 풍부해 수도권을 중심으로 전국의 부동산이 급등하고 있는 상황이었다.
 노태우 대통령은 공약이었던 "주택 200만호 건설계획"을 집권초부터 시행하여 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)를
포함하여 1991년까지 단 3년 만에 214만 가구를 공급하여 부동산 시장 과열을 잡는데 성공했다.
 또 양도세 비과세기준을 "3년 거주, 5년 보유"로 함으로써 실수요자 중심으로 부동산이 공급되도록 하는 정책을 시행했다.
 하기 그래프를 살펴보면 1990년 4분기를 기점으로 집권 2년 반만에 부동산 상승 곡선이 급격히 하방하는 것을 확인할 수 있다.


2. 김영삼 대통령 집권기 (1993.02~1998.02)
 <TOP: Q2 1997 3.2%, BOTTOM: Q1 1993 -4.3%, AVERAGE: -0.4%>
 김영삼 대통령은 전 정권 덕분에 부동산이 매우 안정된 상태에서 집권을 할 수 있었고 특별한 대책도 필요가 없는 상황이었다.
게다가 1993년도 금융실명제와 함께 1995년도에 시행한 "부동산 실명제"로 부동산으로 유입되는 자금을 더 줄였다.
 다만 1997년도 IMF 금융위기는 한국 경제의 급락과 함께 부동산의 급락을 가져왔다.


3. 김대중 대통령 집권기 (1998.02~2003.02)
 <TOP: Q3 1998 17.4%, BOTTOM: Q3 2002 -12.8%, AVERAGE: 2.9%>
 김대중 대통령의 경우, IMF 직후 집권을 한 까닭에 경제활성화 정책을 많이 펼쳤고 부동산도 당연히 예외는 아니었다.
1998년도 상반기 "주택공급 규제 완화 정책"을 시작으로 하반기엔 "건설, 주택 경기 활성화 대책(등록세,취득세,양도세 감면)",
1999년에는 "주택건설촉진책(중도금대출, 분양권전매 허용 등)"을 시행했다.
 위와 같은 대책으로 집권 3년 만인 2001년 1분기부터 부동산은 급등세를 나타내며 부동산 투기 광풍 시대를 열었다.
 이 후 2002년 말 "투기억제대책"을 발표했지만 이미 그의 임기 종점에 다다른 후 였다.


4. 노무현 대통령 집권기 (2003.02~2008.02)
 <TOP: Q4 2008 12.0%, BOTTOM: Q3 2004 -2.3%, AVERAGE: 5.1%>
 부동산 투기 광풍 속에 집권한 노무현 대통령은 2003년 집권하자마자 "재건축 아파트 안전진단기준을 대폭 강화"하고
"재건축 소형주택 및 임대주택 비율을 강화" "재건축 지분 전매제한"을 시행하여 재건축을 틀어막고,
"종합부동산세"를 도입하여 세금으로 부동산을 잡겠다는 정책을 펼쳤다.
 또한 2기 신도시 건설을 발표하고 김포, 검단, 동탄, 고덕, 광교, 위례, 판교, 옥정, 운정 등 10개 지역에 신도시를 건설했다.
 시장은 강력한 세금 정책에 반응하여 급등세가 꺽였고 2004년도 4분기부터 2005년도 3분기까지 부동산이 안정화되는 듯 했으나
2005년 3분기부터 다시 부동산은 2차 상승을 하기 시작한다.
 그러자 "종합부동산 보유세 강화", "재건축 초과 이익 환수제""LTV 한도하향"으로 증세 위주의 정책을 시행하였다.
하지만 시장은 이미 내성이 생긴 까닭인지 노무현 대통령 임기말까지 전국 부동산은 고공행진을 멈추지 않는다.


5. 이명박 대통령 집권기 (2008.02~2013.02)
 <TOP: Q3 2011 7.0%, BOTTOM: Q3 2009 -0.9%, AVERAGE: 2.8%>
 이명박 대통령 집권 후 2008년도 리먼브라더스 사태로 수도권의 집 값이 크게 떨어지면서 규제 완화 위주의 정책이 시행됐다.
 일단 노무현 정부에서 시행됐던 대부분의 규제 정책을 없앴고, 투기과열지구/투기지역을 단계적으로 모두 해제했다.
 "재건축 규제를 완화"하여 재건축을 촉진하고, 양도세 한시 감면 등을 통해서 다주택자에게 출구를 제공했다.
 전세계 경기가 2008년도 금융위기에서 헤어나오지 못하고 있는 가운데 미연방은행은 지속적인 양적완화 및 저금리 정책을
시행하고 있었고, 전세계 국가들과 대한민국 정부도 경기부양책으로 저금리 정책을 채택했다.
 저금리를 이용하여 자신이 가진 돈보다 비싼 집을 구매하는 사람들이 생겨났고, "하우스푸어"라는 말이 유행하기 시작한다.


6. 박근혜 대통령 집권기 (2013.02~2017.05)
 <TOP: Q4 2015 4.3%, BOTTOM: Q2 2013 -0.8%, AVERAGE: 1.8%>
 이명박 집권 말기와 박근혜 집권 초에는 집 값이 안 오른다는 인식이 팽배했고, 모두가 전세를 원해서 전세대란이 일어났다.
 정부의 전세대란에 대한 대책은 "빚내서 집사라."였다.
 (뭐 이따위 대책이 있냐고 할 수도 있지만 전세가 나오려면 누군가는 집을 사야 하고 정부가 전세를 제공할 수는 없다.)
 저금리에도 불구하고 부동산을 사려는 사람이 없어서 주택 거래수는 계속 감소했고, 박근혜 정부의 부동산 정책의 핵심내용이
"주택매매 활성화를 통한 부동산 경기 부양"이었다.
 2013년 주택 거래 활성화를 위해 "서민주거 안정을 위한 주택시장 정상화 대책"을 발표했는데, 발표시점부터 1년간 미분양주택과
신규분양뿐만 아니라 기존 주택에도 양도소득세를 내지 않도록 했고, 일정 기준 이하(6억 또는 85제곱이하)를 생애최초로 구입할 경우 취득세를 아예 면제해줬다.
 2014년 최경환 경제부총리가 선임되고 LTV,DTI를 수도권/지방에 관계없이 70%로 일괄 상향했다.
 이에 따라 2014년 1분기부터 주택 가격이 완만히 상승했다는 것을 볼 수 있다.


[결론]
 좌파가 집권했을 때 상대적으로 부동산이 급등했지만 좌파의 정책 때문에 올랐다고 보는 것은 다소 논리의 비약이다.

 1. 부동산은 정책보다는 세계경제흐름/국내경기상황에 더 많은 영향을 받는다.
  1) 1997년도 IMF때 부동산 급락, 2008년 리먼브라더스 사태 때 수도권 부동산 급락
  2) 2008년 이후 세계 경기가 안 좋은 상황에서 정부에서 부동산 부양책을 동원해도 부동산이 오르지 않음
  3) 2000년 세계 경기 흐름이 좋은 상황에서 부양책을 펼친 결과 부동산 투기 광풍시대가 열림
 2. 부동산 가격 안정화에는 공급이 가장 좋은 방법이다.
  1) 노태우 대통령의 200만호 공급 이후 주택 분기별 성장율은 한 때 -8.6%까지도 떨어졌음
  2) 노무현 대통령의 2기 신도시의 영향으로 이명박-박근혜 대통령 집권시에 집값이 안정화되었다는 주장도 있음

- 여러분의 생각은 어떠한가요?

1