대한민국 주택 가격 폭락 시나리오 1편 [인구통계학적 근거] 부동산

[서문]
세상에 계속 오르기만 하는 것은 아무것도 없다. 모든 것은 등락을 반복하게 되어 있는 것이다.
혹자는 이런말을 하면 "새우깡" 가격이 내리는 걸 본적이 있느냐며 반문할 수도 있다.
하지만 그것은 인플레이션으로 발생한 화폐가치 하락에 따른 착시현상이라는 것을 간과해서는 안 된다.
오늘은 인구통계학적 분석을 수요(가구수)/공급(주택수)의 법칙에 따라 생각해보고자 한다.

[들어가기에 앞서]
 - 예측 불가능한 통일, 이민 등의 대규모 신규 인구 유입/유출 변수는 없는 것으로 가정하자.
 - 주택수(공급)와 인구수(수요)에 대한 근거는 통계청 자료에서 발표하는 전국 주택수,인구수 자료를 기준으로 함
   (2018년 자료는 아직 없다.)
 - 가구원수/혼인율/주택수는 향후 예측값을 사용하지 않고 2017년 기준으로 고정하였다.

[본론]

1. 베이비부머 세대의 등장과 핵가족화(도시화)
 대한민국 가구수(수요)의 폭발적인 증가는 베이비부머 세대의 등장과 핵가족화에 근거한다.
 한국의 베이비부머 세대는 통상적으로 1955년생부터 1963년생을 말하며, 절대인구수의 증가뿐만이 아니라 이들이 도시로 대학진학 및 취업을 하기 시작한 70년대부터 핵가족화(가구원수하락)로 인한 가구수가 급증하였고, 이들의 자녀가 결혼하는 2010년대까지도 *필요주택수는 지속적으로 급증한 것을 볼 수 있다.
 이 시기의 부동산 폭등은 인구구조상 막을 수 없는 시대적 흐름이었다고 볼 수 있다.

[총인구/평균가구원수, 통계청 자료 재가공]      (인구수, 필요주택수 단위: 천)

{*필요주택수는 이해를 돕기 위해 필자가 만든 용어이며, "인구수/가구원수=필요주택수"이다.}

2. 2017년의 주택공급율
 국토교통부에서 발표하는 주택공급율 자료에 따르면 2010년에 이미 주택보급율(공급율)이 100.5%로 초과 공급되었다고 나오지만 통계청 총인구/평균가구원수로 도출한 필요주택수에 의하면 2017년 필요주택수는 20,578천호이고 전국 주택수는 20,313천호로 98.7%가 채워진 상황이고, 26만호가 부족하다.
 또한 수도권 선호 현상의 심화로 17년, 18년에 서울 집값이 가파르게 상승함에도 불구하고 지방의 집 값은 떨어지는 현상을 경험하게 되었다. -> "주택가격 양극화 현상"

[주택수, 통계청]

3. 베이비부머 세대의 퇴장
 1955년생부터 1963년생은 현재 우리나라 나이 기준으로 65-73세이며 2018년 5월 통계청에서 발표한 자료에 따르면 2018년 67세 기준 75세까지 생존확률 54%, 80세까지 생존확률 30%, 85세까지 생존확률 15%, 90세까지 생존확율 5%이라고 한다.
 위에 따라 계산하면 2018년 기준 65세 이상인 인구 782만명 중 23년 후에는 12만명도 남지 않게 되어 사망으로 줄어드는 770만명을 현재의 평균 가구원수 2.5로 나누면 297만 가구의 공급이 증가하게 될 것으로 볼 수 있다.
 또 2018년 기준 45세~64세 1,673만명 또한 23년 후에는 830만명 가량이 사망하게 되어 332만 가구의 공급이 증가하게 될 것이다.
 그러므로 향후 23년간 베이비부머 세대 퇴장(1,612만명 사망)으로 인한 가구공급은 약 630만 가구 이상이 될 것이다.



4. 신규 혼인 가구수
 2017년 연간 혼인수 26만건이 향후 23년간 유지된다고 가정하더라도 신규수요는 598만 가구수로 사망으로 인해 공급되는 가구수 630만보다 30만호 이상 추가공급이 일어난다고 볼 수 있다.
 그러나 현재 결혼적령기 25-34세의 인구가 660만명일 때 연간 혼인수가 26만건이며, 20년 후 25-34세의 인구가 465만으로 줄어들어 현재의 혼인율이 유지된다고 하더라도 연간 혼인수는 18만건으로 줄어들게 될 것으로 예측해볼 수 있다.
 20년후 연간 혼인수가 8만건이 줄어 들어 연평균 5천건이 줄어든다고 볼 수 있고, 이에 따라 향후 23년간 발생할 혼인수를 예측해보면 혼인으로 인한 신규 주택수요는 518만호일 것이다.

['저출산 척도' 혼인율 사상 최저...살기 힘들어 결혼 안하거나 늦게한다, 조선비즈 2018-03-21]

[결론]
1. 2017년 전국에 주택은 26만호가 부족하다.
2. 향후 23년간 베이비부머 세대의 퇴장으로 630만호 주택이 공급된다.
3. 향후 23년간 신규 혼인 가구수는 518만 가구이다.
4. 2040년 주택 공급과잉 = -26만호 + 630만호 - 518만호 = 86만호

향후 20년간 주택양극화는 더욱 심화될 것이고, 20년 후에는 주택이 남아도는 상황이 발생하게 될 것이다.

- 여러분의 생각은 어떠한가요?


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